Семейная ипотека уходит от массовости: эксперт объяснил, как новые правила изменят рынок жилья в 2026 году

Рынок ипотеки в России входит в 2026 год в условиях заметной трансформации. После анонсов изменений в конце 2025-го спрос на льготные программы резко вырос, однако уже с февраля правила игры для покупателей и банков начнут меняться. Об этом рассказал политтехнолог, эксперт Экспертного клуба «Дигория», член РАПК и РАСО Константин Минеев изданию «Актуальные комментарии».

По словам эксперта, ключевым драйвером ипотечного рынка в прошлом году оставалась семейная ипотека. Именно она обеспечивала основной поток сделок, но теперь программа становится более жесткой и адресной.

«С 1 февраля 2026 года вводится принцип “одна семья — один льготный кредит”. Супруги смогут оформить только один субсидированный заем и только совместно, то есть стать созаемщиками», — отметил Константин Минеев.

Одновременно государство сокращает объем компенсаций банкам за льготную ставку. Это уже отражается на позиции кредитных организаций: они предупреждают об ужесточении требований к заемщикам и росте первоначального взноса. По оценке эксперта, доля одобрений может сократиться на 10–15%.

Изменения затрагивают и саму философию программы. Как отмечает Минеев, семейная ипотека все отчетливее перестает рассматриваться как инструмент для инвестиций в жилье.

«Фактически, опция приобретения квартиры по семейной ипотеке в качестве инвестиции станет недоступной, ведь в логике государства льгота дается на приобретение необходимой жилплощади, а не на получение пассивного дохода», — пояснил он.

Дополнительным элементом реформы может стать введение дифференцированных ставок в зависимости от состава семьи. Сейчас обсуждается вариант, при котором семьи с одним ребенком будут кредитоваться под 10%, с двумя — под 6%, а многодетные — под 4%. Формально эти меры направлены на повышение адресности поддержки, однако для части домохозяйств они означают рост финансовой нагрузки. В первую очередь это касается семей с одним ребенком — их ежемесячный платеж может увеличиться на десятки тысяч рублей.

Для застройщиков последствия также очевидны. Повышение ставок по льготной ипотеке и ужесточение условий способны временно вытеснить с рынка целые категории покупателей. Эксперт прогнозирует снижение объемов выдачи по льготным программам в первом полугодии 2026 года на 10–25%. Во многом это будет связано с тем, что значительная часть спроса была «перетянута» в 2025 году, когда семьи стремились успеть оформить ипотеку на прежних условиях.

При этом Минеев считает, что речь идет скорее о краткосрочном охлаждении, чем о затяжном кризисе.

«Во второй половине 2026 года уменьшение льготной ипотеки компенсируется ростом рыночных кредитов на фоне постепенного снижения ключевой ставки. Ведь если политика не смягчится, рынок рискует войти в период затяжной стагнации и нарастить ипотечный пузырь», — подчеркнул эксперт.

По его словам, во второй половине 2026 года снижение объемов льготной ипотеки может быть частично компенсировано ростом рыночных кредитов — при условии постепенного снижения ключевой ставки. В этом случае банкам и девелоперам придется адаптироваться к новым условиям и перестраивать свои стратегии.

В итоге семейная ипотека в 2026 году окончательно перестает быть массовым инструментом. Наиболее выигрышное положение получат многодетные семьи, для которых сохраняются ставки от 4 до 6%. В то же время семьям с одним ребенком и тем, кто рассчитывал на повторное использование льгот, придется пересматривать свои жилищные планы. 

«В краткосрочной перспективе рынок ждет охлаждение, но дальнейшая динамика будет зависеть от скорости снижения ключевой ставки и способности банков и девелоперов перестроиться на новые правила», — заключил Константин Минеев.