Сделка как лотерея: почему нотариальный депозит стал инструментом страховки при покупке недвижимости

В России заметно вырос интерес к нотариальному депозиту при сделках с недвижимостью. По данным Федеральной нотариальной палаты, которые приводит Интерфакс, за первые четыре месяца 2026 года этот инструмент использовали на 37% чаще, чем за тот же период годом ранее. Наиболее востребован он в Москве, Подмосковье, Петербурге, Ленинградской области и Севастополе. При этом самый высокий рост популярности расчетов через нотариальный депозит — в 8,5 раза — отмечен в Забайкальском крае. 

И хотя в масштабах всего рынка это не выглядит революцией, сам тренд показателен: люди все чаще ищут способы провести сделку так, чтобы не остаться одновременно и без денег, и без квартиры.

Общая газета Ленинградской области разобралась, почему расчеты через нотариальный депозит стали заметнее на рынке недвижимости, и узнала мнения экспертов о том, что стоит за этим “трендом”. 

Расчет с подстраховкой: для чего это нужно?

Если объяснять просто, нотариальный депозит — это когда покупатель не переводит деньги продавцу напрямую. Средства сначала размещаются у нотариуса, а продавец получает их только после выполнения условий сделки. Формально схема выглядит как дополнительный уровень защиты для обеих сторон: покупатель получает гарантию, что деньги не уйдут раньше времени, а продавец — что оплата не исчезнет в последний момент.

В Федеральной нотариальной палате подчеркивают, что депозитные счета открываются только в крупных банках с капиталом от 20 млрд рублей. Там же отмечают, что даже при банкротстве кредитной организации деньги на депозите не должны попасть в конкурсную массу и подлежат возврату владельцам. Иными словами, инструмент задуман как максимально безопасный и прозрачный.

Но сам по себе рост популярности нотариального депозита говорит и о другом — рынок недвижимости стал более нервным. Особенно это чувствуется на вторичке, где покупатель все чаще сталкивается не только с проверкой документов, но и с риском юридических споров после сделки. Именно поэтому люди ищут не просто способ рассчитаться, а способ подстраховаться от непредсказуемого сценария.

Кризис доверия

Экономист Василий Колташов смотрит на рост популярности нотариального депозита как на симптом более глубокой проблемы. По его словам, дело тут не в том, что люди вдруг массово полюбили нотариусов, а в том, что рынок недвижимости сам стал слишком непредсказуемым.

«Нотариусы как система — это, конечно, не какой-то обязательный элемент каждой сделки. Но в нынешних условиях для граждан это прежде всего инструмент защиты от неопределенности возможных событий», — отмечает эксперт в разговоре с Общей газетой. 

Он связывает этот тренд с тем, что на вторичном рынке все чаще возникают ситуации, в которых добросовестный покупатель оказывается беззащитен. По его словам, люди хотят купить квартиру, но при этом боятся не только самой сделки, а того, что потом она может быть оспорена, а деньги — не возвращены. Яркий пример — так называемая «схема Долиной». «Ситуация нездоровая, прямо скажем», — говорит Колташов.

Особенно резко эксперт оценивает то, как далеко зашла эта система дополнительных проверок. Он считает, что в нормальной ситуации гражданам не пришлось бы собирать целые комплекты подтверждений добросовестности, справки и заявления, чтобы просто провести сделку по недвижимости. 

По мнению Василия Колташова, государству в первую очередь нужно вернуть гражданам уверенность в том, что добросовестный покупатель действительно будет защищен. 

«Нужно твердое заявление от президента, что права собственности граждан в России будут защищены, добросовестный покупатель будет защищен и можно проводить сделки спокойно», — говорит экономист.

Помимо этого, государству стоит не только подтверждать защиту прав собственности, но и жестко наказывать всех, кто участвует в мошеннических схемах или своими решениями подрывает доверие к рынку, добавляет эксперт. Это касается в том числе и тех судебных решений, которые ставят добросовестного покупателя в заведомо уязвимое положение.

«Нужны арест и суровые сроки для судей, выносивших вердикты о возвращении собственности тем, кто продал ее, а потом передал деньги мошенникам», — подчеркивает он. 

Пока этого не произошло, рынок будет продолжать обрастать все новыми схемами подстраховки — от нотариальных депозитов до справок и дополнительных подтверждений. 

Где люди теряют деньги на самоем дел

По словам юриста по недвижимости Георгия Патанина, нотариальный депозит в реальной практике — это вовсе не главный и не самый распространенный инструмент расчетов. 

«Люди, как правило, используют сервисы безопасных расчетов банков [СБР]. Это понятно, удобно и часто проходит удаленно, не нужно никуда ходить», — объясняет юрист.

Нотариуса и депозит обычно подключают в более сложных, крупных или чувствительных ситуациях — там, где стороны хотят перестраховаться сверх базового сервиса расчетов.

«Деньги люди в основном теряют не из-за того, что они как-то не так передаются, а из-за того, что покупатели вообще входят в рискованную сделку», — подчеркивает эксперт.

По его словам, покупка на вторичном рынке сегодня очень похожа на лотерею: «Вы никогда не знаете, какая из возможных лазеек — с наследниками, доверенностями, подставными продавцами, ссылками на мошенников — вдруг сработает». 

В практике, рассказывает он, нередко попадаются квартиры, продающиеся через несколько цепочек: застройщик - юрлицо - директор компании - подставной агент. «По сути перед нами схема увода денег, и никто не знает, когда всплывет судебный запрос и не будет ли сделка в итоге признана недействительной», — говорит Георгий Патанин.

Особое внимание юрист уделяет тому, что покупателю важно не просто выбрать «безопасный» способ расчета, но и собрать доказательства своей осмотрительности.

«Нужно формировать так называемую папку добросовестного приобретателя, — говорит он. — Это не официальный юридический термин, а скорее набор документов и следов проверки, которые покажут в суде, что вы сделали все разумное, что могли, чтобы убедиться в легальности сделки».

По словам Патанина, именно это часто становится решающим аргументом, если сделку все‑таки начинают оспаривать. 

«Не думаю, что кто‑то из покупателей заранее задумывается о такой папке. А это очень важный элемент защиты: если суд увидит, что вы проверили все, что могли, он чаще встанет на сторону добросовестного приобретателя — либо оставит квартиру, либо вернет деньги».

В итоге, по мнению юриста, депозит нотариуса, банковский аккредитив или сервис безопасных расчетов — это лишь возможные инструменты, а не панацея. Главное не способ перевода, а то, какую сделку вы решаете подписать.