План есть, уверенности — нет: достижима ли планка ввода жилья в 100 млн кв. м в 2026 году 

После сильных показателей 2025 года — 108 млн кв. м жилья, где почти 60% обеспечило ИЖС, рынок начал 2026-й с ощутимого спада. За январь–апрель ввод сократился на 24%, а сегмент индивидуального строительства — сразу на 38%. При этом власти по-прежнему ориентируются на планку в 100 млн кв. м в год, о чем заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Насколько достижима эта цель в новых условиях и что происходит с ИЖС — оценки экспертов собрал телеграм-канал Proeconomics. 

Почему рынок не дотягивает до цели

Основатель АН «Старыгин и партнеры» Даниил Старыгин обращает внимание на резкое расхождение динамики внутри рынка. По его словам, по итогам января–апреля 2026 года в России введено около 29 млн кв. м жилья, что на 24% меньше, чем годом ранее.

Он отмечает, что ситуация остается неоднородной: ввод многоквартирных домов вырос на 4,6%, тогда как ИЖС сократился на 35%, а в первом квартале — на 38,1% год к году, до 15,3 млн кв. м.

По его словам, при текущих темпах достижение целевого показателя становится маловероятным:

«При сохранении такой динамики выйти на 100 млн кв. м по итогам года крайне сложно — нужно во втором полугодии не просто восстановиться, а компенсировать накопленный провал, для чего требуется прирост темпов примерно на четверть к прошлогодним показателям. Реалистичная вилка, на мой взгляд, 88–95 млн кв. м, причём ближе к нижней границе, если ИЖС продолжит проседать теми же темпами», — подчеркнул он.

Главной причиной падения сегмента ИЖС Старыгин называет резкое сокращение доступного финансирования:

«Главная причина обвала ИЖС — обрушение профильного кредитования. По данным самого вице-премьера, за 2024–2025 годы выдача ипотеки на индивидуальное строительство упала на 70–80%», — пояснил эксперт.

Дополнительное давление, по его оценке, оказали изменения в регулировании и поведении участников рынка:

«Эскроу-механизм правильный по сути — он защищает покупателя от недостроя, — но в моменте он отсёк значительную часть подрядчиков, которые не смогли быстро адаптироваться под банковские стандарты аккредитации и проектное финансирование», — отметил он.

Старыгин добавил, что при ставках по депозитам на уровне 18–20% домохозяйства предпочитают сберегательную модель поведения — копить средства, а не инвестировать в строительство.

Говоря о возможных мерах поддержки, он подчеркнул, что для стабилизации ситуации в сегменте необходим не один инструмент, а комплекс взаимосвязанных мер.

Среди ключевых решений он называет запуск отдельной льготной программы для ИЖС, расширение круга аккредитованных подрядчиков и субсидирование проектного финансирования. При этом быстрых изменений на рынке, по его мнению, ожидать не стоит:

«Реальный разворот сегмента я жду не раньше второй половины 2026 года — и только при условии, что ключевая ставка уйдёт ниже 12% и параллельно появится профильная программа поддержки ИЖС. Без этого сектор продолжит проседать, а план в 100 млн кв. м останется политическим ориентиром, а не достижимой целью», — заключил эксперт.

Стройка разгонится к концу года

Более оптимистичную оценку ситуации дает первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, который считает текущую просадку временной.

«Ввод 100 млн кв. м по итогам года - достижимый план. Думаю, он будет перевыполнен», — отметил он.

По его словам, слабые показатели начала года объясняются сезонностью и сдвигом запусков проектов:

«У нас традиционно первый квартал — «мертвый» сезон в стройке из-за погоды и праздников. Многие застройщики перенесли старт проектов на лето из-за ключевой ставки. Основной объем ввода всегда идет в 3-м и 4-м кварталах», — пояснил Кошелев.

Он также обращает внимание на текущий строительный задел. По данным ЕИС ЖС, в стадии строительства находится почти 124 млн кв. м жилья, из которых более 35 млн кв. м планируется ввести уже в этом году. Говоря о сегменте ИЖС, депутат также делает ставку на сезонный фактор:

«Что касается ИЖС, основной объем строительства и ввода приходится на лето-осень каждого года. Уверен, что объемы будут не ниже прошлого года, а может даже и выше», — подчеркнул он.

При этом ключевым условием дальнейшего роста он называет развитие инфраструктуры:

«У ИЖС проблема с подводкой газа, электричества и дорог. Именно в этом сегменте нам нужно давать региональные субсидии на строительство объектов инфраструктуры», — заключил Кошелев.

Эффект длинного цикла в девелопменте

Генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов предлагает смотреть на ситуацию через призму инвестиционного цикла и решений, принятых рынком несколько лет назад.

«С высокой долей вероятности можно сказать, что в 2026 году объем ввода многоквартирных домов в РФ сократятся», — отметил он.

По его словам, текущая динамика во многом предопределена снижением активности девелоперов еще в 2022 году: застройщики начали сокращать запуск новых проектов с осени того года на фоне сложной макроэкономической ситуации и роста ключевой ставки до 20%, что существенно скорректировало прогнозы развития рынка. 

«Инвестиционный цикл строительства многоквартирного дома составляет примерно три года, поэтому с учетом продления сроков ввода стоит говорить скорее о проектах, стартовавших в 2021 году – начале 2023 года», — добавил Колунов.

При этом, по оценке Колунова, снижение в сегменте многоквартирного строительства будет умеренным и составит не более 5%.

Ключевую неопределенность он связывает с динамикой ИЖС, от которой в большей степени будет зависеть общий объем ввода жилья; при этом, по прогнозам аналитиков, в этом сегменте возможно снижение примерно на 10%. В этих условиях достижение целевого показателя становится «непростой задачей».

Почему цифра в 100 млн — не главный ориентир

Управляющий партнер В4С Петр Барсуков обращает внимание на структурные особенности рынка, которые выходят за рамки текущей динамики. По его словам, в последние годы ИЖС фактически стал доминирующим сегментом: за 2020–2025 годы его объем превысил ввод многоквартирного жилья на 21%, или на 57 млн кв. м.

Он отмечает, что значительная часть этого роста пришлась на экономически развитые регионы — Московскую область, Краснодарский край, Ленинградскую область и Татарстан, где ИЖС часто выполняет функцию загородного жилья. При этом устойчивость этого тренда остается под вопросом, как и реальный вклад новых проектов в статистику ввода.

Барсуков также подчеркивает высокую зависимость рынка от кредитования: в условиях дорогих заемных средств и сокращения льготной ипотеки спрос снижается, а девелоперы реагируют на это сокращением предложения, а не цен. Дополнительно ситуацию осложняет инертность отрасли — в продаже остаются проекты, запущенные несколько лет назад, что ограничивает быструю адаптацию рынка.

В этих условиях, по его мнению, целесообразность ориентации на показатель в 100 млн кв. м вызывает вопросы: фокус стоит смещать на долгосрочную устойчивость с горизонтом 5–7 лет.

Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым, в свою очередь, призывает учитывать влияние временных факторов. По ее словам, снижение темпов в начале года во многом связано с погодными условиями и эффектом высокой базы первого квартала 2025 года, тогда как сегмент многоквартирного жилья пока демонстрирует положительную динамику.

Она добавляет, что значимую роль играют и макроэкономические условия — рост стоимости заимствований и снижение доступности ипотеки. При этом при улучшении экономической конъюнктуры, включая снижение ключевой ставки, рост доходов населения и возможные меры поддержки, ситуация может начать выправляться ближе к концу года.

Сооснователь компании «Ноко» Игорь Кузавов отдельно указывает на специфику статистики ИЖС. По его словам, текущие показатели начала года не отражают реального состояния рынка из-за выраженной сезонной волатильности: минимальные значения традиционно приходятся на первые месяцы, тогда как рост фиксируется весной и осенью.

«О формировании устойчивых трендов можно будет судить не раньше конца лета, когда накопится достаточный объем верифицированных данных», — заключил Кузавов.