Купил и сразу потерял: что делать, если предыдущие жильцы выселяют вас из новой собственности

Вы купили квартиру, оформили документы, сделали ремонт — и вдруг получаете повестку в суд: жилье требуют вернуть предыдущие владельцы. К сожалению, такой сценарий уже не редкость, и в нем может оказаться любой. Но паниковать не стоит — важно понимать, как не допустить подобной ситуации и какие шаги предпринять, чтобы защитить себя.

Как честные люди теряют жилье

Недавно в Москве семья с несовершеннолетним ребёнком потеряла квартиру спустя шесть лет после покупки. Денис и Оксана в 2019 году приобрели трёхкомнатную квартиру за 10 миллионов рублей в ипотеку. Всё было по правилам — договор, регистрация, регулярные платежи.

Однако в начале 2025 года вместо очередной выписки из Росреестра они получили иск о выселении. Оказалось, что прежний владелец купил эту квартиру у мошенника, подделавшего документы. Суд признал сделку недействительной, а Денис и Оксана должны освободить жильё.

«Росреестр не догадался, а мы должны были. Суд считает, что мы в сговоре и вообще не живём в этой квартире», — рассказывает семья.

Похожая история произошла в Петербурге. Анна купила квартиру за 7 миллионов рублей, вложила в её ремонт наследство, кредит и сбережения. Сделка прошла с соблюдением всех формальностей: нотариус, справка из ПНД, регистрация в Росреестре.

Но вскоре продавшая жильё пенсионерка заявила, что её ввели в заблуждение и она «продала квартиру под влиянием мошенников». Суд встал на сторону пожилой женщины — и Анна осталась без квартиры и с долгами.

Почему это происходит

«Общая газета Ленинградской области» обсудила проблему и пути её решения с юристом Сергеем Носовым. Он объяснил, что самый частый риск — сделки с людьми, не осознающими значение своих действий.

«Квартиру могут отобрать, если сделка признается недействительной. Самое распространенное основание — когда человек не осознает значение своих действий. Поэтому, если продавец пожилой, я всегда советую получить справку из психоневрологического диспансера о дееспособности в день сделки. Это потом становится весомым аргументом в суде».

Такую справку можно получить по месту жительства, и юристы всё чаще рекомендуют не пренебрегать этой процедурой — особенно если речь идёт о продавцах старше 60 лет. Важно сделать это именно в тот день, когда вы заключаете договор о покупке квартиры.

Поспешишь — к мошеннику угодишь

Юрист отмечает: одна из классических схем обмана — торопить покупателя.

«Если говорят: “Покупайте сегодня, завтра будет дороже, за вами стоят три человека с деньгами”, — сразу отказывайтесь. Это стандартная схема мошенников. Серьёзные сделки не делаются в спешке».

Носов также предупреждает, что риелтор — не гарантия безопасности:

«Риелтор работает на продавца: его цель — продать. Юрист же защищает покупателя. Он проверит долги, судебные тяжбы, исполнительные производства и другие подводные камни».

Кто считается «добросовестным приобретателем»?

В юридической практике этот термин появился еще в начале 2000-х и стал своеобразным щитом для тех, кто купил квартиру без злого умысла, не зная о прошлых проблемах с собственностью.

«Добросовестный приобретатель — это тот, кто предпринял все разумные меры для проверки квартиры. Гражданский кодекс предполагает, что все участники сделки добросовестны, пока не доказано обратное», — объясняет Сергей Носов.

Проверить квартиру — значит изучить всю историю сделок, убедиться, что продавец не банкрот, не находится в исполнительных производствах и не продает имущество родственникам с сомнительной целью.

Можно ли отстоять свои права?

Здесь все зависит от обстоятельств. Если сделку все же признают недействительной, по закону стороны должны вернуться в исходное состояние: продавец получает квартиру обратно, покупатель — деньги. Но на практике все сложнее.

«Квартиру спрятать нельзя, а деньги — можно. Поэтому вернуть их часто почти невозможно. Нужно доказывать, что сделка была добросовестной и чистой. Если квартира покупалась в ипотеку — это плюс: банк проводит собственную проверку и тем самым подтверждает добросовестность сделки», — говорит юрист.

Он добавляет, что надежнее всего оплачивать покупку через банковский перевод или аккредитив — это создаёт документальные доказательства для суда.

Кроме мошенничества и недееспособности, юрист напоминает о другой опасности — оспаривании сделок при банкротстве.

«Если человек подаст на банкротство в течение трёх лет после продажи, сделку могут отменить. Особенно рискованны сделки, совершенные за год до подачи заявления. Сейчас даже нотариусы включают в договор пункт, что продавец не находится на грани банкротства».

Что делать, чтобы не оказаться на улице

Сергей Носов подытоживает: «Покупку недвижимости нужно проводить только с юристом, чтобы, по крайней мере, рисков было как можно меньше».

Чтобы обезопасить себя, эксперт советует:

• Проверять всю историю квартиры через ЕГРН;

• Запрашивать справки из ПНД и наркодиспансера у продавца;

• Уточнять, нет ли зарегистрированных жильцов с правом пользования;

• Не соглашаться на сделки «в один день» и без прозрачных расчетов;

• Проводить оплату через банк с документальным подтверждением.

В России сотни людей ежегодно теряют жилье, купленное «по всем правилам». Закон защищает добросовестных покупателей — но только если у них есть доказательства, что они проверяли квартиру, действовали разумно и не закрывали глаза на риски.

Спасает одно — информированность и осторожность. Ведь в вопросах недвижимости одна подпись может стоить не только денег, но и крыши над головой.