«Банкротство застройщиков»: Риск и перспективы строительной отрасли в России?

Вице-премьер России Марат Хуснуллин недавно признал вероятность банкротства ряда российских девелоперов, но заверил, что государство примет меры, чтобы этого не допустить. Однако, ситуация вызывает опасения: что происходит на рынке, какие риски существуют, и возможно ли избежать банкротств крупных застройщиков?

В последние годы рынок недвижимости в России стремительно рос, чему способствовали активные программы господдержки, такие как льготная ипотека. Однако недавние изменения, включая рост ставок и завершение льготной ипотеки, поставили застройщиков в новые условия.

В условиях повышения стоимости кредитов и снижения спроса некоторые застройщики могут оказаться на грани финансового кризиса. Примером может служить компания «Самолет», чьи акции резко упали из-за трудностей с реализацией объектов. Разберем, почему российские девелоперы оказались под давлением и как это может повлиять на рынок в целом.

Эскроу-счета: спасательный круг или иллюзия безопасности?

Система эскроу-счетов, введенная в 2019 году, должна защищает дольщиков от рисков, связанных с банкротством застройщиков. Средства покупателей остаются на специальном счете до завершения строительства, и застройщик не имеет к ним доступа до сдачи объекта.

Теоретически, это снижает риск для покупателей, но не решает проблемы девелоперов, чьи модели бизнеса построены на привлечении заемных средств и быстром обороте капитала. При снижении спроса и увеличении стоимости кредитов даже самые крупные компании сталкиваются с дефицитом ликвидности.

Почему российские девелоперы оказались в зоне риска?

Льготная ипотека стимулировала спрос на жилье, значительно повысив доступность кредитов для покупателей по всей стране. С её отменой интерес к покупке жилья на кредитных условиях упал, что отразилось на снижении продаж. Вместе с тем, повышение процентных ставок увеличивает стоимость кредитов как для покупателей, так и для девелоперов.

Тем не менее, рынок продолжает адаптироваться, предлагая новые форматы и ценовые решения для покупателей. Кроме того, возможное внедрение дополнительных программ поддержки от государства может сгладить переход к стандартным условиям.

Однако сейчас застройщики, работающие по модели быстрого оборота капитала, столкнулись с проблемой доступности финансирования. Если раньше можно было привлекать большие кредиты и быстро запускать новые проекты, то сейчас банки ужесточили условия выдачи займов, учитывая рост рисков.

Это, разумеется, вызов для девелоперов, но в долгосрочной перспективе переход на более устойчивую модель с меньшей кредитной нагрузкой позволит избежать кризисов и укрепить позиции на рынке, а также обезопасит покупателей.

Кроме того, инфляция и санкции повлияли на удорожание строительных материалов, что повысило себестоимость проектов и снизило рентабельность. Однако рынок уже начал искать решения и этой проблемы: активное развитие получили российские производители, предлагающие альтернативные и более доступные материалы.

Застройщики также всё чаще используют современные технологии, например, модульное строительство и сборные конструкции, которые снижают издержки и делают строительство более эффективным.

Банкротство застройщиков: Есть ли шанс избежать кризиса?

Если государству не удастся урегулировать этот вопрос на российском рынке недвижимости, то строительные компании могут частично заморозить свои проекты, что может привести к возобновлению практики долгостроев – оставленных недостроенных объектов, которые остаются в подвешенном состоянии на долгие годы.

Хотя система эскроу-счетов снижает риски для дольщиков, полностью исключить возможность появления долгостроев нельзя, особенно в условиях экономической нестабильности и роста ставок по ипотеке. Если экономическая ситуация будет непростой, то это создаст дополнительные сложности как для девелоперов, так и для государства.

Несмотря на текущие вызовы, российский рынок недвижимости остаётся устойчивым благодаря поддержке государства и адаптации девелоперов. Эти трудности могут стать катализатором для создания более гибкой и стабильной системы, способной поддерживать баланс спроса и предложения даже в непростых условиях.

Экспертное мнение

Экономист Василий Колташев рассказал «Общей газете Ленинградской области», насколько вероятен такой сценарий развития событий и как можно было бы стабилизировать рынок недвижимости в текущих условиях? По его словам, текущие проблемы в отрасли неразрывно связаны с неэффективным управлением, завышенными ценами и неадекватной реакцией застройщиков на государственные инициативы.

Эскроу-счета: работают ли они?

Колташев отметил, что система эскроу-счетов была введена для защиты покупателей в случае банкротства застройщика. Но насколько эффективно это работает на практике?

«Эта система счетов для того и вводилась, чтобы в случае банкротства застройщика деньги были сохранены для покупателя», – комментирует Колташев.

Эксперт считает, что нынешняя ситуация станет проверкой на прочность для законодателей и покажет, насколько система эскроу действительно защищает интересы обеих сторон.

Завышенные цены: путь к банкротству

Колташев также подверг критике политику ценообразования застройщиков, которые в течение многих лет искусственно раздували стоимость квадратного метра.

«Застройщики ежегодно поднимали цены на 20%, и теперь, когда рынок остановился, они вынуждены предлагать скидки. Как же так, они растили цены год за годом, а теперь заявляют о банкротстве? Это кричащая неэффективность», – подчеркивает экономист.

По мнению Колташева, такая модель ведения бизнеса была обречена на провал, поскольку основана на постоянном росте цен и не учитывает реальных потребностей покупателей.

Негибкая реакция на государственную поддержку

Экономист также указал на отсутствие гибкости со стороны застройщиков, которые не адаптировались к государственным программам поддержки семей и льготной ипотеке.

«Государство провозглашает политику поддержки рождаемости, даёт людям деньги, а застройщики продолжают строить студии и однокомнатные квартиры. Для семьи с двумя детьми нужна трёхкомнатная квартира с кухней-залом, где собирается вся семья», – говорит Колташев.

Он считает, что застройщики слишком долго игнорировали изменения в спросе, продолжая использовать устаревшие планировки 70-х годов, что привело к перепроизводству и низкому качеству жилья.

Как стабилизировать рынок?

Колташев уверен, что стабилизация цен возможна только при помощи высокой ключевой ставки и изменения поведения покупателей.

«Нужно изменить поведение людей, чтобы покупка недвижимости основывалась на личных накоплениях, а ипотека была дополнительным инструментом, а не основным способом покупки», – предлагает эксперт.

По его мнению, рынок недвижимости страдает от «пузыря долгов», надувшегося из-за доступности ипотечных кредитов и быстрого роста цен. Чтобы избежать дальнейших проблем, необходимо ограничить долю ипотечного кредита в покупке, повысив первоначальный взнос до 80%.

«Сегодня покупатели должны иметь не 10-процентный взнос, а 80-процентный. Тогда ипотека станет выгодным инструментом, а не капканом долговой зависимости», – подытоживает Колташев.

Экономист призывает к пересмотру кредитной политики и изменению подхода к финансированию покупки жилья, чтобы вернуть рынок в стабильное русло и снизить риск массовых банкротств.

Автор: Вероника Рейн