Микростудиям – бой: как увеличение площади жилья сказалось на рынке недвижимости в Ленобласти

Весной этого года в Ленобласти решили увеличить минимальный размер студий в строящихся домах до 28 квадратных метров. Ранее их размер не должен быть ниже 24 квадратных метров, а уже с 1 июня во всех новых объектах для таких квартир был увеличен требуемый размер.

Эта мера стала реакцией на аналогичное решение, принятое московскими властями 16 мая. По словам участников рынка, увеличение минимального метража направлено на улучшение жилищных условий граждан. Однако эксперты предупреждают, что это также приведет к росту средней стоимости жилья.

«Ленинградская область, как лидер жилищного строительства в России, поддержит инициативу Москвы по улучшению параметров строящегося жилья», – отметил Дрозденко. «Комфортное жилье – основа качества жизни, это важно».

Студии захватывают рынок жилья

В июне рынок недвижимости Петербурга и Ленинградской области был переполнен предложениями студий: на первичном рынке доступна 1 851 квартира-студия с планируемой сдачей в этом году. Из них 1 315 студий находится в черте города, а 536 – в области. Самая бюджетная студия в Петербурге оценивается в 3,86 млн рублей, а самая дорогая – в 11,6 млн. В Ленобласти диапазон цен составляет от 3,34 млн до 5,7 млн рублей.

При этом и в Петербурге, и в Ленобласти существуют студии менее 20 квадратных метров, и находятся они не в старом фонде, а в новостройках. Например, в Шушарах есть «квартира» площадью 16 кв.м, тогда как в области менее 17 метров квартир нет. Также в 47-ом регионе не существует квартир менее 10 метров на вторичном рынке, тогда как в Петербурге таких более 70 штук, а стоят такие хоромы от 1 980 000 до 4 247 000.

Разные застройщики по-разному подходят к вопросу планировки новостроек: одни минимизируют количество маленьких квартир, другие, напротив, активно строят жилье из студий и «однушек». Например, у ГК «Полис» и ГК «Аквилон» однокомнатные квартиры составляют 90% всех строящихся объектов, у Setl Group – 87%, у ЦДС – 80%.

Согласно данным DataFlat, с марта 2023 года по март 2024-го доля студий и однокомнатных квартир в сделках на первичном рынке выросла с 59% до 73%. Тренд на строительство квартир меньшей площади продолжает набирать обороты, и средняя площадь квартир в Петербургской агломерации за год снизилась на 7%. В новостройках однокомнатные квартиры сейчас имеют площадь около 34 кв. м.

Что думают застройщики

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отметил, что Ленобласть быстро отреагировала на инициативу Москвы, что может быть связано с активностью московских застройщиков в регионе. Софронов также предположил, что Петербург может последовать примеру Ленобласти. Однако в комитете по строительству Санкт-Петербурга сообщили, что пока этот вопрос не обсуждается.

В 2023 году доля студий в новостройках Ленобласти выросла до 25%, но увеличилась и доля двухкомнатных квартир до 21%, а средний метраж сделок вырос с 37,5 до 39,5 кв. м. В Петербурге доля студий в сделках составила 30%. Однако, как отметил Софронов, мера увеличит средний метраж сделок, но также повысит среднюю стоимость жилья.

Гендиректор СК City Solutions Василий Тимофеев считает, что если решение будет принято и в Петербурге, это подчеркнет тенденцию к разделению инвестиционно-арендного жилья и жилья для постоянного проживания. «С одной стороны, отказ от студий повысит уровень ЖК и снизит социальную напряженность, но с другой, жилье станет менее доступным», – отметил он.

Виталий Коробов, генеральный директор Element Development, объяснил, что снижение средней площади квартир связано с переходом застройщиков на европланировки, которые позволяют создать больше функционального пространства за те же деньги.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, считает, что для перехода на новые нормативы нужен переходный период в полгода-год, чтобы не пострадали текущие проекты.

Генеральный директор «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев подчеркнул, что ограничение минимальной площади может усложнить покупку жилья для молодых семей, которые часто начинают с небольших квартир и постепенно улучшают свои жилищные условия.

Коммерческий директор группы «Аквилон» Наталия Коротаевская отметила, что в компании всегда считали микрожилье не лучшим вариантом для покупателя, и если новая мера покажет себя хорошо, она может распространиться на всю страну.

Игорь Бадиков, директор по продажам девелопера AAG, выразил обеспокоенность, что увеличение минимальной площади квартир и отмена льготной ипотеки могут отпугнуть покупателей малогабаритного жилья, которое остается единственным доступным вариантом для многих людей в Петербургской агломерации.

Экспертное мнение

«Общая газета Ленинградской области» поговорила с экспертом по недвижимости Георгием Патаниным, который рассказал, как повлияло это решение на первичный рынок недвижимости, а также на застройщиков:

«Во-первых, это повлияет на проекты, которые только будут появляться. Соответственно, тут есть несколько категорий застройщиков, те, которые уже, условно, спроектировали проекты и попали под эти изменения. Им придется пересчитывать что-то, а это дополнительные издержки, которые, скорее всего, лягут, как всегда, на плечи покупателя. По-другому это не бывает.

Во-вторых, на будущие проекты тоже, соответственно, скажется на их калькуляции. Застройщики тут могут хитрить. Например, могут балконы строить, не строить. С одной стороны, у них есть эта возможность. То есть они в рамках границ строительства, могут делать квартиры без балконов. Балконы идут с коэффициентом 0,3, лоджии с коэффициентом 0,5, а так, если ты построишь больше метров в тех же рамках, то по большому счету ты дороже это продашь. Поэтому тут на самом деле много хитростей есть и у застройщиков в данном случае.

Но как минимум это хорошо, что ввели минимальную площадь, то есть я это целиком и полностью поддерживаю. Но это вряд ли будет распространяться на те проекты, которые уже есть в продаже, у нас нет такого обратного права, да, что тут как бы.

Из-за того, что начнется увеличение, а ранее уже 22 метра и 23, и 25 строили, то люди как раз такую сейчас недвижимость стараются и покупать. Потому что в будущем, когда это нововведение будет работать, уже не будут строить меньше площади. За счет стоимости покупки – это будет более, скажем так, оборачиваемое жилье, то есть его будет проще продать.

Это не касается инвестиционного проекта, люди не всегда до конца понимают, что они покупают. Они ориентируются скорее на то, что они могут купить. У них есть какая-то определенная сумма денег, и больше нее они заплатить не могут, с учетом ипотеки, либо без нее. Вот, и ориентируются на общую стоимость, которая складывается-то из метража, чем он, тем дешевле стоит квартира.

А 28 метров, даже если умножить на условные 150 тысяч за квадратный метр, это будет больше, чем 22 умножить на 150. То есть дело не в том, что они инвестиционно привлекательные, просто их может себе позволить большее количество людей».