Аренда или свое жилье: как повлияла отмена льготной ипотеки на цены на недвижимость
Высокая ключевая ставка Центрального банка, отмена льготной ипотеки и общий рост цен на недвижимость грозит большими проблемами желающим снять или купить жилье. По сравнению с прошлым годом объем предложения на рынке аренды снизился примерно на 20-30%.
Кроме того, рост цен привел к ужесточению конкуренции среди арендаторов. Их стало больше из-за того, что россияне либо не могут позволить себе купить подорожавшие квартиры, либо купили новостройку и теперь вынуждены снимать и копить на будущий ремонт.
Льготная ипотечная программа «Господдержка-2020» была запущена как антикризисная мера в пандемию. Изначально ставка составляла 6,5%, программа несколько раз продлевалась и ставка доросла до 8%, однако она все равно делала для миллионов семей доступной покупку квартиры.
Сейчас в России отменили льготную ипотеку с господдержкой. Теперь жилищного займа под 8%, который был доступен практически всем, не существует. Банки предлагают кредиты на покупку квартир примерно от 19% по базовой программе, как считают эксперты, 97% населения оказались отрезаны от ипотеки.
«Общая газета Ленинградской области» произвела расчеты стоимости недвижимости и наглядно показала, что же выгоднее, снимать квартиру или купить ее в ипотеку?
Как менялась ставка?
Изначально льготная ипотека была задумана как поддержка застройщиков во время пандемии. Строительный рынок должен был выжить и расшириться в трудных условиях. Покупателям давали кредиты по уменьшенным процентам, а государство покрывало разницу для банков.
Но со временем цены на новостройки взлетели, и вторичное жильё стало менее привлекательным. Ставка была до 8%, что в разы выгоднее, чем вторичка с процентом в два раза выше. Льготную программу продляли несколько раз, но с 1 июля 2024 года её отменили. Теперь новостройки предлагаются по базовым ставкам – более 16%, что связано с ключевой ставкой Центробанка.
Так что теперь нет большой разницы, где покупать жильё – в новостройке или на вторичном рынке. Отмена льгот должна заставить покупателей смотреть в сторону вторичной недвижимости, а застройщиков – перестать завышать цены. Вот такие дела!
Изменятся ли цены на квартиры?
Специалисты предсказывают, что цены на жилье могут пойти вниз после того, как прекратится программа льготной ипотеки. Это касается как новостроек, так и квартир на вторичном рынке.
Застройщики могут предложить специальные скидки, рассрочки и программы трейд-ин, чтобы поддержать интерес покупателей. Они также могут замедлить запуск новых проектов, чтобы не допустить падения цен. Из-за высоких ставок по ипотеке некоторые люди могут выбрать аренду вместо покупки.
«Разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынках может сократиться до 20% или более из-за ограниченного предложения на рынке <…> Также ожидается увеличение спроса на арендное жилье, поскольку обслуживание ипотечного кредита может оказаться дороже», – доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко.
Если вы собираетесь купить квартиру прямо сейчас, риэлторы советуют обратить внимание на вторичный рынок, где можно найти выгодные предложения и готовность владельцев пойти на снижение цен.
Если рассмотреть вопрос, что выгоднее покупать, квартиру на первичном или вторичном рынке, то по ипотечному калькулятору с базовой ставкой разницы никакой нет, однако на «вторички» нельзя использовать другие льготные программы.
Ипотечный калькулятор
Для примера возьмем однокомнатную квартиру в Мурино. За 35 квадратных метра просят 6,5 миллионов рублей. Допустим, у нас есть первоначальный взнос в размере 3,5 млн. Кредит без льгот возьмем на 15 лет. По ставке Сбера выходит ставка в 21% за год.
Получается, что в месяц будущий владелец однушки в Мурино будет должен платить 55 143 тысяч рублей, имея при этом доход минимум 71 тысячу рублей. За 15 лет он заплатит за квартиру почти 10 млн, но не будем забывать, что кредит мы брали всего на три миллиона. Переплата выходит более чем в три раза. Итоговая стоимость квартиры получится порядка 13,5 миллионов.
Снять однокомнатную квартиру в том же самом Мурино стоит около 35 тысяч в месяц. Получается, что за 180 месяцев, то есть за 15 лет, арендатор заплатит 6,3 млн рублей, что даже меньше, чем рассматриваемая цена квартиры из предыдущего расчета. Но тут есть минус, квартира в собственность никак не перейдет.
К квартирам в новостройках можно применить льготные программы, что снизит процентную ставку. То есть те же самые суммы в новостройках будут выдаваться не за 21%, а за 20%, а если взять минимальную ставку по семейной ипотеке, то под 6%.
Тогда получится, что те же самые 3 млн выплачиваются по 25,3 тысяч рублей в месяц, а переплата за 15 лет составит лишь 1 млн.
Если рассматривать двухкомнатную квартиру для семьи с детьми в Мурино, то она уже будет стоить от 10 млн, все зависит от отдаленности от метро и класса дома. Рассмотрим пример с квартирой в новостройке, площадью 60 метров, в 10 минутах от метро. Ее цена составляет 11,5 млн рублей.
Допустим, семья продала студию в этом районе и смогла внести 50% первоначальный взнос, то есть 5,7 млн рублей. Калькулятор показывает, что ипотека выдается семье под 7%, ежемесячный платеж на 15 лет составит 52 тысячи рублей, на 30 лет – 38 тыс. С учетом первоначального взноса семья берет кредит на сумму 5,7 млн, а за 180 месяцев выплачивает более 9 млн, то есть переплачивает уже более 3,5 млн, в то время как за 30 лет переплатит около 8 млн.
Не будем также забывать, что у молодых родителей доход может приносить только один член семьи, по мнению Сбера, он должен зарабатывать не менее 68 тысяч, чтобы 52 из них платить за ипотеку, но скорее всего эту сумму надо умножить на 2, чтобы была возможность комфортной жизни и стабильного обеспечения ребенка.
Экспертное мнение
Председатель комитета Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов объяснил «Общей газете Ленинградской области», как отмена льготной ипотеки может отразиться на стоимости квартир и рынке недвижимости в целом.
«Во время действия льготной ипотеки, очевидно было, что рынок недвижимости показывал невероятную волатильность и разгонялся с огромной скоростью. Люди легко зарабатывали, просто покупая и перепродавая активы. Буквально создавали деньги из воздуха. Покупатели могли иметь семейную ипотеку, а также оформить несколько кредитов на строительство. Всё это превратилось в легальный бизнес.
Это породило серьезный строительный бум. При этом государство субсидировало такие ставки, как и семейную ипотеку, и IT-ипотеку, что позволяло кредитным продуктам быть более доступными, но и добавляло нагрузку на бюджет страны.
С одной стороны, льгота увеличивает доступность, что вызывает рост спроса. С другой стороны, спрос стимулирует предложение, что, в свою очередь, влияет на цены. Если снижается возможность взять ипотеку, то это влияет на количество людей, которые являются потенциальным покупателем.
Отмена льготной ипотеки повлияет на рынок с точки зрения роста и с точки зрения цены. В вопросе о том, пойдут ли они в рост или на уменьшение, сказать трудно. У нас вообще уникальная страна, где-то, может, что-то пойдет на спад. Исходя из того, что будет построено много жилья, его не смогут покупать, будут искать варианты быстрее продать, в том числе и играет ценой, потому что цены иногда раздуты.
Условно, человек взял объект за 10 млн, рыночная его цена стала через несколько лет 20 млн, при этом он брал кредитные деньги, и он может сейчас на ровном месте заработать 5 млн рублей, то есть заработать деньги из воздуха, просто проводя эти финансовые определенные манипуляции.
Поэтому, конечно, если не будет спрос, люди, которые захотят избавиться и уйти в деньги, они будут эти квартиры продавать. Для того, чтобы быстрее продать, надо снижать цену, поэтому начнется конкуренция. Вот, соответственно, реакция на пониженный спрос – усиленная конкуренция, конечно, приведет к снижению цены. Но вот насколько она снизится, мне сложно сказать».
Остались ли льготные программы?
Господдержка ипотеки раньше была доступна всем, теперь же есть специальные программы для определённых категорий граждан. Рассмотрим их подробнее:
IT-ипотека предназначена для работников аккредитованных IT-компаний. Возраст заемщиков должен быть от 18 до 50 лет, а для тех, кому за 36, важен уровень дохода. Подходит для покупки новостроек, земли под ИЖС или строительства дома. Ставка от 5%, срок до 30 лет.
Сельская ипотека подойдёт для покупки жилья за городом. Можно купить новый дом, участок или квартиру в новостройке не выше пяти этажей. Доступна всем от 18 до 75 лет, кто уже живет в сельской местности или только переезжает туда. Ставка от 3%.
Дальневосточная и арктическая ипотека с ставкой от 2% для молодых семей, одиноких родителей до 35 лет, участников программы «Дальневосточный или арктический гектар», медиков, педагогов, специалистов по спецпрограммам, работников ОПК и участников СВО, желающих приобрести жилье на Дальнем Востоке или в арктической зоне.
Семейная ипотека доступна для любой российской семьи, где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет. Сумма кредита составит от 6 до 12 млн рублей в зависимости от региона. Первоначальный взнос – 20% от стоимости жилья, ставка составляет 6%. Этот вид льготного займа продлили до 2030 года.
Военная ипотека доступна участникам накопительно-ипотечной системы согласно № 117-ФЗ. Можно использовать накопления через три года после вступления в НИС. Помощь от государства идёт на первоначальный взнос и ежемесячные платежи. Максимальная сумма кредита зависит от размера взноса – до 1 миллиона 940 тысяч рублей при взносе 15-30% и до 2 млн 40 тысяч при более высоком взносе. Этот вид займа создан для поддержки военнослужащих и позволяет приобрести квартиру, дом, таунхаус или комнату.